河南省新乡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫07民终736号

上诉人（原审被告）：赵某，女,1976年7月22日出生，汉族，住河南省永城市。

委托诉讼代理人：李子仲、崔林，河南首航律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：新乡某有限公司。住所地：*市*区

法定代表人：贾某，董事长。

委托诉讼代理人：王某、姚某，该公司职工。

上诉人赵某与被上诉人新乡某置业有限公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0725民初2010号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某委托诉讼代理人崔林、被上诉人某公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

赵某上诉请求：撤销原审法院（2018）豫0725民初2010号民事判决并依法改判。事实与理由：1、双方在商品房买卖合同附件四补充协议约定的某公司单方有权解除合同的约定属于无效条款。赵某已经履行了支付购房款的合同义务，后赵改莉怠于支付按揭贷款，对银行构成违约，某公司作为担保人可以要求赵某赔偿逾期还款给其造成的损失，而物权要求解除合同；2、原审法院判决解除涉案合同明显不当，即使双方约定赵某逾期还款时御景公司有权解除合同有效，但也应是在合同无法继续履行的情况下才能行使解除权，原审未考虑已付房款及贷款偿还的问题，判令解除合同不当。

某公司辩称：1、涉案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在房管部门进行备案，合同合法有效，赵某主张合同无效条款于法无据；2、赵某的违约行为符合解除合同的条件。综上，一审判决正确。

某公司原审诉讼请求：1、判令解除双方签订的编号为2014-0602679的《商品房买卖合同》；2、判令赵某配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续；3、赵某承担本案全部诉讼费用。

原审查明：2014年7月1日，双方签订了编号为2014-0602679的《商品房买卖合同》，赵某购买某公司开发的位于平原××××大道**金碧天下某号楼某单元某层某号商品房，合同对房屋的位置、付款及支付方式、时间、违约责任等做了详细约定。其中《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定，（首付款、银行按揭贷款）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；《合同补充协议》第三条第一项第五目约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。该合同已按约定在房管部门办理登记备案并进行房屋预告登记，但并未办理房地产权证。

2014年9月3日，赵某与某银行股份有限公司新乡分行（以下简称某行新乡分行）及某公司签订《个人贷款合同》，赵某在借款人项下签字，某行新乡分行在贷款人项下签章，某公司在保证人项下签章。合同约定，如借款人未按本合同约定履行还款义务，保证人有义务按约定偿还迟延交付的贷款、利息及其他应付款项。合同约定的贷款金额为540000元，贷款期限为312个月，即2014年9月3日至2040年9月3日，按等额还本付息方式偿还。合同签订后，赵某向某公司支付了首付款232476元，余款540000元自交行新乡分行贷款支付。该贷款转至借款人账户后，按约定已由某新乡分行采用受托支付方式支付某公司。2018年4月12日某行新乡分行对某公司作出告知函：借款人赵某已连续逾期24期，由赵某保证金代偿18期，共计人民币74318.2元。同日，某新乡分行又向某公司下发担保人履约回购通知书。某公司已向某新乡分行履行了担保人的责任，结清赵某的剩余贷款本息。按约定，某新乡分行已从某公司在该行开立的保证金账户内扣付该款。

另查明，赵某购买的某公司位于平原××××大道**金碧天下2某号楼某单元某层某的商品房，已被河南省巩义市人民法院（2017）豫0181民初3086号民事裁定书裁定查封，查封时间为：2017年5月23日查封至2020年5月22日止。

原审认为：合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，某公司与赵某签订《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》后，赵某未按合同约定支付银行按揭贷款，其剩余银行贷款由保证人某公司代为偿还。根据约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。本案某公司为赵某代偿按揭贷款即是某公司履行贷款合同、承担保证责任的典型表现，本案合同解除条件成就，某公司有权解除合同。本案合同自某公司诉状送达赵某时的2018年11月10日解除。房屋预告登记和备案登记系对购房人因购房合同形成的债权所进行的登记和备案，本案争议标的因有其他法律关系查封，注销预告登记涉及其他权利人的利益，故某公司请求注销房屋预告登记，应不支持，某公司请求撤销合同备案登记手续，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，原审判决：一、确认某公司与赵某签订的编号为2013-1200733的《商品房买卖合同》于2018年11月10日解除；二、赵某于判决生效后十日内配合某公司办理撤销房屋买卖合同备案登记手续；三、驳回某公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由赵某负担。

二审中当事人没有提供新的证据。

本院经审理查明的事实与原审相同。

本院认为：关于涉案合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。案涉合同签订后，赵某未依约支付房屋按揭贷款，导致某公司承担了保证责任，符合双方约定的解除条件，原审认定涉案合同自某公司诉状送达赵某时解除符合上述法律规定，故对赵某的该项上述主张本院不予采纳。

关于某公司要求赵某配合办理撤销涉案商品房买卖合同备案登记的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出诉讼请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案诉讼之前涉案房屋已被人民法院查封，涉案合同备案登记的撤销涉及他人合法权益，某公司可在执行异议或执行异议之诉中依法解决，本案中不做处理。综上，原审判决适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初2010号民事判决第一项、第三项；

二、撤销河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初2010号民事判决第二项。

一审、二审案件受理费各100元，均由赵某负担。

本判决为终审判决。